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[原创文字] 帝都租房指南

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发表于 2018-5-1 21:52:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
      北京四月飞雪之际,自己匆匆往返两地。夜深躺在床上,卧室临北,冻得哆嗦。想想租金与地理位置,也就咬牙忍了。“长安居大不易”,起自汉唐,外地人想来首都打拼,绝非易事,老白是熬出头的幸运儿。还有其他人呢?
      参加工作以来,换了三次住处,芍药居北里316号楼,芍药居十四号院3号楼,芍药居四号院1号楼。自己作为新手,在租房、找房、换房的过程中,积累了血泪教训,好歹是汲取了一些经验,钱算是没白花。
      不知道该从什么地方切入话题,那就随便聊聊。租房两要素,租金与通勤距离,一般而言,二者呈反比,即通勤距离短,距离上班地点近,租金高。住在北苑、天通苑、顺义、通州、丰台大兴,两千多的价位,居住条件会好很多。有人担心市区外围不够繁华和便利,笔者负责任地说,除了南城发展得不够快以外,北城的生活设施非常完备,无需太过担心。更何况,对于新人而言,所谓生活设施,只有大超市/便利店/菜市场、医院/药房、饭店、健身房、洗衣店、修锁修自行车的小摊,下水道疏通打小广告电话就行,其他的交给淘宝、京东。需要解决生理需求,芍药居这块发小卡片的也不少,有人照着号码拨过去,没想到是空号。
      具体到笔者个人,15年和菜头谈租房的一篇文章,详细内容与理据记不大清,主旨是新人在经济条件允许的情况下,选择离单位越近越好,保证休息从而更好地工作。当时的笔者,还是穿着大裤衩、趿拉着拖鞋的学生,对这一问题没有深入思考。等到自己被抛入租房漩涡时、单位住处两点一线时,发现住得近是有“战略优势”的,可以得到充足的休息,为每一个明天养精蓄锐。尤其是特殊任务时,事业单位不同企业,交通费、误餐费不予报销,大半夜走几步路就能到家,如行戈壁滩碰到绿洲。
      因为工作惯性,之后不那么忙,也习惯于早起。同事们开玩笑,领导七点半到,你七点四十到,你算迟到;领导九点到,你八点半到,屁事没有。人家六点钟早起,通勤一个多小时,笔者六点半起,洗漱、早饭,七点半就能坐在办公室刷新闻、处理前一天的遗留、为新一天做铺垫。晚上加班,别人至迟八点就得开车回家,“小唐年轻同志,家又近,能加班”。军事上有句术语,叫“外行谈战略,内行谈后勤”,笔者深以为然,休息好甚至比吃得好,更为重要。
      笔者认为,可以把军队的那套做法带到租房。比如,纸质书坚决不买、装饰品坚决不买,只配备基本的生活用品,管理“轻便化”;不常用的东西要收纳,以防占据宝贵空间,管理“集约化”;衣服、物件,尽可能分门别类,常用与非常用,同一类归到一个保管地点,管理“条目化”;大件要压缩到纸箱、麻袋等搬家工具内,方形的占地方,空余用小件填充,动用最多的人手、尽可能一趟搬完,减少“蚂蚁搬家”的遗漏、繁琐、东西归类不对、找不到日常用品、老是一个事在心里想着烦,管理“通用化”。最为重要的是,要明白,租房和打仗一样,做好随时卷铺盖走人的准备,如同军队随时随地都能开打,而且要以美军的标准要求自己,“在全球任意地点,随时打赢两场战争”。实在不行,去快捷酒店暂住两个晚上,管理“应急化”。
       当然,任何事情都应该辩证地去看待,笔者这种安排生活的方式,缺少情调、不懂生活享受。不能说这种做法完全可取,但在应付频繁搬家方面,还是有点用处的,仅供参考。
       既然要租房,免不了跟中介或房主打交道,笔者简单罗列了几点:
       一、        租房一定要避开黑中介
       黑中介捐款潜逃、私自打隔断群租等新闻屡见不鲜,各种新闻见诸网络,附链接https://mp.weixin.qq.com/s/1m6xIYgBT5oGenOZoWqfGQ。并不是说大中介不黑,“店大欺客”,大中介的“黑”体现在他们占据渠道和房源,租客在他们面前没有什么议价能力、对合同条款没有什么修改的余地,任人宰割(和新人求职的境遇一样),但大中介在执行合同时相对是有保证的(一个是因为要注重品牌,有恒产者有恒心,另一个是法定代表人、某个区域代理、某个主管的信息都公示公开,害怕法律纠纷),黑中介则是各个阶段都没有保证。

       二、如何找直租?
      很多人希望能够找到房主直租,应该说,有,但机会较少。有人是散步遇到房主贴小广告,有人是在同事的推荐下找到的,可遇之不可强求。据笔者在某些微信群里、跟部分同事聊天了解到,他们直租多是15年左右开始的,17年开始就很少遇到。另外,隔年如隔山,信息更新快,前辈的参考价值不大,北京租房市场除了12月、1月都是旺季,价格变化受政策影响很大,这几天大家都在抱怨房租普涨,也不知道是“房住不炒,房租炒炒”还是中美“贸易战”导致的。最近,朋友在租房过程中发现几个比较好的直租信息平台:微信公众号暖房、豆瓣小组无中介租房。
        为什么房主直租较少?
第一,以学校周边为例,房东大多是上岁数的老人,不愿意废心打理,宁愿把房子交给中介,每年赚一点中介费,涨幅大概是3-5%,也有10%的,赚钱比较省事;第二,房主直租信息的公开方式较为单一,有张贴广告的,有微信票圈,也有内部渠道的,工作时间长的老同事可能清楚,但对进入某个行业的新人而言,不得其门而入,渠道信息给前人占据,先来后到,僧多粥少,必须摸索很久才能熟悉,这就是资历和阅历的重要性;第三是大的房产中介诸如链家、我爱我家等,掌握的渠道和信息较多,能够搜罗到更多的房源(信息不对称)。
        房主直租有什么优点?
第一,价格有优惠,没有中间商赚差价;第二,可以签长期合同,从而把价格和涨幅锁死;第三,如果是一个单位的同事,可以增进关系。
        房主直租有什么缺点?
第一,遇到不想管事的房主,房屋设备损坏得自己联系维修掏钱,中介的维修保洁都已经算在服务费/中介费里;第二,房屋设备损坏,如果遇到蛮横的房主,还得就赔偿责任进行认定。
     以笔者的经历,同事推荐的有直租,但住宅面积太大,一个人无力负担租金,住着也浪费,房主也不允许找人合租,只得作罢。

      三、关于租房的人数控制问题
      这个问题,刚毕业的新人强烈关心,对此笔者的回答是自己有一定的操控,但很有限。譬如,芍药居、惠新西街南口这边因为交通便利、设施齐备,朝阳、望京、东单、金融街等很多人选择住在这里;贸大毕业生初入社会,跟孩子刚断奶一样,都愿意离母校近一点,是不是回来踢个球、蹭个饭、看看小鲜肉。一个房间4-5人纯属正常,如果房子构造是大户型的,住到8个人也没有任何问题。
      合租的人数不宜过多,如果厕所只有一个,排队使用极其不便,四至五人是笔者可以忍受的极限。为了错开早晨洗漱、晚上洗澡的时间,如果不善言辞,那就观察别人的作息规律,如果沟通能力强,那就直接聊聊,互相了解。
      如果你们是情侣,工作地点恰好较近,完全可能住到一起;如果是和朋友,一个人住一间卧室,两个人可以在一个房间租两个卧室,减少陌生人入住的数量;再进一步,如果朋友很多,可以整租一居室两居室,几个卧室分开住,但是几个朋友得步调一致,如果其中一个换工作、出国要搬家,空余的卧室不好安排。
      说到治理群租房,只要不被举报啥事没有,没人关心实际居住面积是不是在8平米以下,只要自己对居住条件和租金之间的平衡感到满意就行。活着都不容易,没必要给自己找麻烦,就是街道办的工作人员,他们自己还巴不得能住便宜的地方呢。北京自从治理群租房,X城内区的基层公务员都得跑到丰台租房,他们自己抱怨说,治理群租断了后路,怨谁呢?

     四、中介的能量
     “庙小妖风大”,北京起家的中介,能量都大得惊人。链家、我爱我家够大了,治理群租时好多房间的隔断被砸了,笔者住的世杰家园(又叫8090公寓)毫发无伤。
      中介的从业人员,大多数没有受过正规的高等教育,基本是中专、高中学历,少数是普本、大专。笔者监考在职人员高起专、专升本、高起本考试时,有些应试人员胸前挂着“链家”的牌子,同事扯扯笔者袖子,跟他们搞好关系,没准有不错的房源可以推给你。
      因为经常跟中介打交道,和某中介的一位河南小伙很熟,姓邢,今年才21岁,在北京做中介快5年了,在老家结的婚,在这边赚钱。笔者问过他收入的事情,他也不避讳,说唐哥你们收入肯定赶不上我,每个月底薪3500,做成一笔新单子(新房源)提成500,老单子(老房源)一笔300,老客户推荐他们拿200返给客户50-100,年底还有业绩奖励,光景好能到两万多,也有不开张的时候,平均每月一万多。不用交五险一金,直接发钱,北京租房市场火爆,一年二三十万不成问题,等升到主管,不用这么累得跑单子,只需要把房源交给新人,自己喝喝茶就行。见笔者表情丰富,他点了根烟,叹口气,我们压力大呀,不如唐哥你们有保障。
      中介看人下菜,很有一套,刚来乍到的年轻学生,是上当的主力军;不熟悉房屋构造、居住人员的外来户,有时候也容易中招。常用招数包括但不限于选择性忽略房间缺点、夸大自身优点;把房屋构造与实际居住混为一谈,把房屋面积和实际使用面积混为一谈,把名义居住人数和实际居住人数混为一谈,把隔断房和正规卧室混为一谈等等。不要盲目相信在网络上看到的房屋图片信息以及文字表述,如离地铁近、精装修等。在时间精力允许的情况下,亲自到比较中意的房源进行现场看房,再做决定,如果是蛋壳公寓、泊寓等青年公寓,提前问清楚是民用水电还是商用水电(据了解,八成以上青年公寓都是小产权房改装,水电商用),避免不必要的损失。你不问清楚,责任在你,后果很快会显露;他不说明白,责任在他,真要是打官司,还有胜算。
      笔者在这些方面,吃过两次大亏,一次是隔断房问题。北京租房因为人多房少,所有中介房源都会打隔断,敲击墙壁可以判断是不是隔断房(隔断房的墙壁不是砖石,会有较为响亮的回声)另外是观察房间构造,比如说是五居室,如果有六、七间房,就要仔细分辨哪个是隔断了。倒不是说隔断房完全不好,要看是否通风通光、供暖制冷设备是否齐全。笔者住过自如的隔断房,宽敞明亮,向南带阳台,问题在于把暖气片隔到房间外面了,十一月份供热后出现室外暖、屋里冷的情况,开空调制热都不管用。第二次是自己没发现室内没有壁挂式空调。中介给配了一部空调扇,但北京特殊的气候条件,空调扇用途有限、效果一般,在初春、秋末,暖气刚停抑或未来,没有空调简直是活不下去。暖气片如果不是外露式,就要找到暖气片在房间内的具体位置,因为这个不方便测试,所以一定要在冬天上水之前,注意暖气片是否漏水、是否有回水现象(即因为室内水压问题,供暖的热水会回流导致室内温度下降)。
      因为新租的房子不满意,跟中介争执许久,本想一退了之,但退租损失巨大,包括押金和服务费,以及当月房租,合计三个月房租约七千块钱。抽时间通读了合同中的违约条款,比如定金及押金是否为一个月的房租,如违约定金及押金的处理,以及多支付的租金是否可以退回等,甚至为此征求过不少贸大法学院毕业同学的意见。大家的一致建议是不要走诉讼,不是说打不赢,是耗不起时间和精力。跟中介谈,我们这些新人,没什么牌可打。故而笔者转变思路,和中介争取处好关系,“把敌人弄得少少的,把朋友弄得多多的”,坦诚相待,软硬兼施。
       跟不熟悉的房管谈判,表述是这样的:贵司也是做学校师生这块生意的,不是做完我这单就结束了,肯定还在意自己口碑的;我/我朋友也是贸大老师,希望大家商量商量,看看我这事情怎么解决?咱都知道合同是合同,事情是事情,肯定有办法的;未来还有合作,也不是说我们就不在这租房了对吧?每年毕业生这么多,兴许能给你们介绍介绍客户。
       跟熟悉的小邢是这么谈的:怎么给你唐哥/唐哥的朋友介绍房子的?你他妈的还想不想做生意了?
       所幸,目前问题正在推进中,得到了部分解决。
       中介除了看人准,说话也讲究。有次笔者跟中介打车去签合同,中介坐上前排就跟司机唠家常了,一路没闲,笔者都插不上话,结果司机最后还少收我们零钱几块。他们聊的话题,大多是家长里短、北京怎么难混、自己怎么辛苦,怨天尤人、絮絮叨叨,最后反而搞得车内氛围融洽,话题节奏感鲜明。经此一事,笔者反思自己,除了个人性格因素外,坐出租常用的聊天伎俩也就是:师傅哪人?开了几年车?今天生意怎么样?前面路怎么又堵起来了?天气怎么这么糟,等等。总结起来就是模式化痕迹太重,不太会随机应变、自来熟,不太会聊接地气的话题,要强化自己的观察力、听力和阅读理解能力。
       熬过最初的两三年,手头有点积蓄了,家里经济条件可以,还是要买房。当然,这就是另一个话题了。
       最后,本文特别要鸣谢门头沟法院陈院长、国寿孙财务、君合律所邓大合伙人、环球律所刘趴、民生银行法务部林追债,谢谢大家的法律建议、政策建议、写作建议,以及借笔者钱周转救急。


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参与人数 1贡献 +20 收起 理由
木兰晓芙 + 20 实实在在,切身体会

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发表于 2018-5-2 06:55:08 | 显示全部楼层
芍药居316号楼是新楼,条件应该是你租过的房子中最好的吧!租金不菲,奈何奈何。安居乐业是目标,加油!
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发表于 2018-5-2 10:45:18 | 显示全部楼层
帝国兄文章所述,均是我当年想象要租房的时候最怕的事情。这是不是社会险恶的一部分?亦或只是社会现实如此,坦然面对即好?于我而言,对于未知的事情总有许多恐惧,然而真的要来了,倒不如把心一狠,就如帝国兄那句“怎么给你唐哥/唐哥的朋友介绍房子的?你他妈的还想不想做生意了?”或许来广州之后想着自己是警察,总不怕他们能把我怎么样,心下坦然,便也自然地克服了一些恐惧,事情都还顺利。

帝国兄辛苦了。
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发表于 2018-5-2 13:47:05 | 显示全部楼层
租房搬家一次,简直伤筋动骨,一个礼拜缓不过来。
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 楼主| 发表于 2018-5-2 17:49:13 | 显示全部楼层
木兰晓芙 发表于 2018-5-2 06:55
芍药居316号楼是新楼,条件应该是你租过的房子中最好的吧!租金不菲,奈何奈何。安居乐业是目标,加油!

是的是的,住过最好的房子,看房子单价也是最高
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 楼主| 发表于 2018-5-2 17:51:06 | 显示全部楼层
南卓 发表于 2018-5-2 10:45
帝国兄文章所述,均是我当年想象要租房的时候最怕的事情。这是不是社会险恶的一部分?亦或只是社会现实如此 ...

羡慕师兄现有宿舍、后买房子,现在是爱情、事业、安居乐业三丰收了,期待读书会那天喝酒讲讲故事~~
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 楼主| 发表于 2018-5-2 17:53:08 | 显示全部楼层
楚月 发表于 2018-5-2 13:47
租房搬家一次,简直伤筋动骨,一个礼拜缓不过来。

一个是体力受不了,一个是心里压个事,心累,双重折磨,我现在也躺在床上呢,不过建议楚月有时间还是跑跑步锻炼一下,洗澡、补充热水、补充睡眠、补充果蔬和酸奶,恢复得快,要不工作和学习咋办,这两个不等人哈
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发表于 2018-5-2 20:38:51 | 显示全部楼层
我一般是在58同城约5-10家,一天看完,参照多之后,不同房源的优劣,就变得容易判别。嗯,非常简单粗暴。
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发表于 2018-5-2 20:41:54 | 显示全部楼层
楚月 发表于 2018-5-2 13:47
租房搬家一次,简直伤筋动骨,一个礼拜缓不过来。

搬家用蓝犀牛或者货拉拉APP,东西不多的话两三百就能搞定
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 楼主| 发表于 2018-5-2 21:49:28 | 显示全部楼层
沉默的邦兄 发表于 2018-5-2 20:41
搬家用蓝犀牛或者货拉拉APP,东西不多的话两三百就能搞定

还有58速运,按里程和车辆大小收费
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