帝都租房指南

帝国重骑兵

      北京四月飞雪之际，自己匆匆往返两地。夜深躺在床上，卧室临北，冻得哆嗦。想想租金与地理位置，也就咬牙忍了。“长安居大不易”，起自汉唐，外地人想来首都打拼，绝非易事，老白是熬出头的幸运儿。还有其他人呢？
      参加工作以来，换了三次住处，芍药居北里316号楼，芍药居十四号院3号楼，芍药居四号院1号楼。自己作为新手，在租房、找房、换房的过程中，积累了血泪教训，好歹是汲取了一些经验，钱算是没白花。
      不知道该从什么地方切入话题，那就随便聊聊。租房两要素，租金与通勤距离，一般而言，二者呈反比，即通勤距离短，距离上班地点近，租金高。住在北苑、天通苑、顺义、通州、丰台大兴，两千多的价位，居住条件会好很多。有人担心市区外围不够繁华和便利，笔者负责任地说，除了南城发展得不够快以外，北城的生活设施非常完备，无需太过担心。更何况，对于新人而言，所谓生活设施，只有大超市/便利店/菜市场、医院/药房、饭店、健身房、洗衣店、修锁修自行车的小摊，下水道疏通打小广告电话就行，其他的交给淘宝、京东。需要解决生理需求，芍药居这块发小卡片的也不少，有人照着号码拨过去，没想到是空号。
      具体到笔者个人，15年和菜头谈租房的一篇文章，详细内容与理据记不大清，主旨是新人在经济条件允许的情况下，选择离单位越近越好，保证休息从而更好地工作。当时的笔者，还是穿着大裤衩、趿拉着拖鞋的学生，对这一问题没有深入思考。等到自己被抛入租房漩涡时、单位住处两点一线时，发现住得近是有“战略优势”的，可以得到充足的休息，为每一个明天养精蓄锐。尤其是特殊任务时，事业单位不同企业，交通费、误餐费不予报销，大半夜走几步路就能到家，如行戈壁滩碰到绿洲。
      因为工作惯性，之后不那么忙，也习惯于早起。同事们开玩笑，领导七点半到，你七点四十到，你算迟到；领导九点到，你八点半到，屁事没有。人家六点钟早起，通勤一个多小时，笔者六点半起，洗漱、早饭，七点半就能坐在办公室刷新闻、处理前一天的遗留、为新一天做铺垫。晚上加班，别人至迟八点就得开车回家，“小唐年轻同志，家又近，能加班”。军事上有句术语，叫“外行谈战略，内行谈后勤”，笔者深以为然，休息好甚至比吃得好，更为重要。
      笔者认为，可以把军队的那套做法带到租房。比如，纸质书坚决不买、装饰品坚决不买，只配备基本的生活用品，管理“轻便化”；不常用的东西要收纳，以防占据宝贵空间，管理“集约化”；衣服、物件，尽可能分门别类，常用与非常用，同一类归到一个保管地点，管理“条目化”；大件要压缩到纸箱、麻袋等搬家工具内，方形的占地方，空余用小件填充，动用最多的人手、尽可能一趟搬完，减少“蚂蚁搬家”的遗漏、繁琐、东西归类不对、找不到日常用品、老是一个事在心里想着烦，管理“通用化”。最为重要的是，要明白，租房和打仗一样，做好随时卷铺盖走人的准备，如同军队随时随地都能开打，而且要以美军的标准要求自己，“在全球任意地点，随时打赢两场战争”。实在不行，去快捷酒店暂住两个晚上，管理“应急化”。
       当然，任何事情都应该辩证地去看待，笔者这种安排生活的方式，缺少情调、不懂生活享受。不能说这种做法完全可取，但在应付频繁搬家方面，还是有点用处的，仅供参考。
       既然要租房，免不了跟中介或房主打交道，笔者简单罗列了几点：
       一、        租房一定要避开黑中介
       黑中介捐款潜逃、私自打隔断群租等新闻屡见不鲜，各种新闻见诸网络，附链接https://mp.weixin.qq.com/s/1m6xIYgBT5oGenOZoWqfGQ。并不是说大中介不黑，“店大欺客”，大中介的“黑”体现在他们占据渠道和房源，租客在他们面前没有什么议价能力、对合同条款没有什么修改的余地，任人宰割（和新人求职的境遇一样），但大中介在执行合同时相对是有保证的（一个是因为要注重品牌，有恒产者有恒心，另一个是法定代表人、某个区域代理、某个主管的信息都公示公开，害怕法律纠纷），黑中介则是各个阶段都没有保证。

       二、如何找直租？
      很多人希望能够找到房主直租，应该说，有，但机会较少。有人是散步遇到房主贴小广告，有人是在同事的推荐下找到的，可遇之不可强求。据笔者在某些微信群里、跟部分同事聊天了解到，他们直租多是15年左右开始的，17年开始就很少遇到。另外，隔年如隔山，信息更新快，前辈的参考价值不大，北京租房市场除了12月、1月都是旺季，价格变化受政策影响很大，这几天大家都在抱怨房租普涨，也不知道是“房住不炒，房租炒炒”还是中美“贸易战”导致的。最近，朋友在租房过程中发现几个比较好的直租信息平台：微信公众号暖房、豆瓣小组无中介租房。
        为什么房主直租较少？
第一，以学校周边为例，房东大多是上岁数的老人，不愿意废心打理，宁愿把房子交给中介，每年赚一点中介费，涨幅大概是3-5%，也有10%的，赚钱比较省事；第二，房主直租信息的公开方式较为单一，有张贴广告的，有微信票圈，也有内部渠道的，工作时间长的老同事可能清楚，但对进入某个行业的新人而言，不得其门而入，渠道信息给前人占据，先来后到，僧多粥少，必须摸索很久才能熟悉，这就是资历和阅历的重要性；第三是大的房产中介诸如链家、我爱我家等，掌握的渠道和信息较多，能够搜罗到更多的房源（信息不对称）。
        房主直租有什么优点？
第一，价格有优惠，没有中间商赚差价；第二，可以签长期合同，从而把价格和涨幅锁死；第三，如果是一个单位的同事，可以增进关系。
        房主直租有什么缺点？
第一，遇到不想管事的房主，房屋设备损坏得自己联系维修掏钱，中介的维修保洁都已经算在服务费/中介费里；第二，房屋设备损坏，如果遇到蛮横的房主，还得就赔偿责任进行认定。
     以笔者的经历，同事推荐的有直租，但住宅面积太大，一个人无力负担租金，住着也浪费，房主也不允许找人合租，只得作罢。

      三、关于租房的人数控制问题
      这个问题，刚毕业的新人强烈关心，对此笔者的回答是自己有一定的操控，但很有限。譬如，芍药居、惠新西街南口这边因为交通便利、设施齐备，朝阳、望京、东单、金融街等很多人选择住在这里；贸大毕业生初入社会，跟孩子刚断奶一样，都愿意离母校近一点，是不是回来踢个球、蹭个饭、看看小鲜肉。一个房间4-5人纯属正常，如果房子构造是大户型的，住到8个人也没有任何问题。
      合租的人数不宜过多，如果厕所只有一个，排队使用极其不便，四至五人是笔者可以忍受的极限。为了错开早晨洗漱、晚上洗澡的时间，如果不善言辞，那就观察别人的作息规律，如果沟通能力强，那就直接聊聊，互相了解。
      如果你们是情侣，工作地点恰好较近，完全可能住到一起；如果是和朋友，一个人住一间卧室，两个人可以在一个房间租两个卧室，减少陌生人入住的数量；再进一步，如果朋友很多，可以整租一居室两居室，几个卧室分开住，但是几个朋友得步调一致，如果其中一个换工作、出国要搬家，空余的卧室不好安排。
      说到治理群租房，只要不被举报啥事没有，没人关心实际居住面积是不是在8平米以下，只要自己对居住条件和租金之间的平衡感到满意就行。活着都不容易，没必要给自己找麻烦，就是街道办的工作人员，他们自己还巴不得能住便宜的地方呢。北京自从治理群租房，X城内区的基层公务员都得跑到丰台租房，他们自己抱怨说，治理群租断了后路，怨谁呢？

     四、中介的能量
     “庙小妖风大”，北京起家的中介，能量都大得惊人。链家、我爱我家够大了，治理群租时好多房间的隔断被砸了，笔者住的世杰家园（又叫8090公寓）毫发无伤。
      中介的从业人员，大多数没有受过正规的高等教育，基本是中专、高中学历，少数是普本、大专。笔者监考在职人员高起专、专升本、高起本考试时，有些应试人员胸前挂着“链家”的牌子，同事扯扯笔者袖子，跟他们搞好关系，没准有不错的房源可以推给你。
      因为经常跟中介打交道，和某中介的一位河南小伙很熟，姓邢，今年才21岁，在北京做中介快5年了，在老家结的婚，在这边赚钱。笔者问过他收入的事情，他也不避讳，说唐哥你们收入肯定赶不上我，每个月底薪3500，做成一笔新单子（新房源）提成500，老单子（老房源）一笔300，老客户推荐他们拿200返给客户50-100，年底还有业绩奖励，光景好能到两万多，也有不开张的时候，平均每月一万多。不用交五险一金，直接发钱，北京租房市场火爆，一年二三十万不成问题，等升到主管，不用这么累得跑单子，只需要把房源交给新人，自己喝喝茶就行。见笔者表情丰富，他点了根烟，叹口气，我们压力大呀，不如唐哥你们有保障。
      中介看人下菜，很有一套，刚来乍到的年轻学生，是上当的主力军；不熟悉房屋构造、居住人员的外来户，有时候也容易中招。常用招数包括但不限于选择性忽略房间缺点、夸大自身优点；把房屋构造与实际居住混为一谈，把房屋面积和实际使用面积混为一谈，把名义居住人数和实际居住人数混为一谈，把隔断房和正规卧室混为一谈等等。不要盲目相信在网络上看到的房屋图片信息以及文字表述，如离地铁近、精装修等。在时间精力允许的情况下，亲自到比较中意的房源进行现场看房，再做决定，如果是蛋壳公寓、泊寓等青年公寓，提前问清楚是民用水电还是商用水电（据了解，八成以上青年公寓都是小产权房改装，水电商用），避免不必要的损失。你不问清楚，责任在你，后果很快会显露；他不说明白，责任在他，真要是打官司，还有胜算。
      笔者在这些方面，吃过两次大亏，一次是隔断房问题。北京租房因为人多房少，所有中介房源都会打隔断，敲击墙壁可以判断是不是隔断房（隔断房的墙壁不是砖石，会有较为响亮的回声）另外是观察房间构造，比如说是五居室，如果有六、七间房，就要仔细分辨哪个是隔断了。倒不是说隔断房完全不好，要看是否通风通光、供暖制冷设备是否齐全。笔者住过自如的隔断房，宽敞明亮，向南带阳台，问题在于把暖气片隔到房间外面了，十一月份供热后出现室外暖、屋里冷的情况，开空调制热都不管用。第二次是自己没发现室内没有壁挂式空调。中介给配了一部空调扇，但北京特殊的气候条件，空调扇用途有限、效果一般，在初春、秋末，暖气刚停抑或未来，没有空调简直是活不下去。暖气片如果不是外露式，就要找到暖气片在房间内的具体位置，因为这个不方便测试，所以一定要在冬天上水之前，注意暖气片是否漏水、是否有回水现象（即因为室内水压问题，供暖的热水会回流导致室内温度下降）。
      因为新租的房子不满意，跟中介争执许久，本想一退了之，但退租损失巨大，包括押金和服务费，以及当月房租，合计三个月房租约七千块钱。抽时间通读了合同中的违约条款，比如定金及押金是否为一个月的房租，如违约定金及押金的处理，以及多支付的租金是否可以退回等，甚至为此征求过不少贸大法学院毕业同学的意见。大家的一致建议是不要走诉讼，不是说打不赢，是耗不起时间和精力。跟中介谈，我们这些新人，没什么牌可打。故而笔者转变思路，和中介争取处好关系，“把敌人弄得少少的，把朋友弄得多多的”，坦诚相待，软硬兼施。
       跟不熟悉的房管谈判，表述是这样的：贵司也是做学校师生这块生意的，不是做完我这单就结束了，肯定还在意自己口碑的；我/我朋友也是贸大老师，希望大家商量商量，看看我这事情怎么解决？咱都知道合同是合同，事情是事情，肯定有办法的；未来还有合作，也不是说我们就不在这租房了对吧？每年毕业生这么多，兴许能给你们介绍介绍客户。
       跟熟悉的小邢是这么谈的：怎么给你唐哥/唐哥的朋友介绍房子的？你他妈的还想不想做生意了？
       所幸，目前问题正在推进中，得到了部分解决。
       中介除了看人准，说话也讲究。有次笔者跟中介打车去签合同，中介坐上前排就跟司机唠家常了，一路没闲，笔者都插不上话，结果司机最后还少收我们零钱几块。他们聊的话题，大多是家长里短、北京怎么难混、自己怎么辛苦，怨天尤人、絮絮叨叨，最后反而搞得车内氛围融洽，话题节奏感鲜明。经此一事，笔者反思自己，除了个人性格因素外，坐出租常用的聊天伎俩也就是：师傅哪人？开了几年车？今天生意怎么样？前面路怎么又堵起来了？天气怎么这么糟，等等。总结起来就是模式化痕迹太重，不太会随机应变、自来熟，不太会聊接地气的话题，要强化自己的观察力、听力和阅读理解能力。
       熬过最初的两三年，手头有点积蓄了，家里经济条件可以，还是要买房。当然，这就是另一个话题了。
       最后，本文特别要鸣谢门头沟法院陈院长、国寿孙财务、君合律所邓大合伙人、环球律所刘趴、民生银行法务部林追债，谢谢大家的法律建议、政策建议、写作建议，以及借笔者钱周转救急。

木兰晓芙

芍药居316号楼是新楼，条件应该是你租过的房子中最好的吧！租金不菲，奈何奈何。安居乐业是目标，加油！

南卓

帝国兄文章所述，均是我当年想象要租房的时候最怕的事情。这是不是社会险恶的一部分？亦或只是社会现实如此，坦然面对即好？于我而言，对于未知的事情总有许多恐惧，然而真的要来了，倒不如把心一狠，就如帝国兄那句“怎么给你唐哥/唐哥的朋友介绍房子的？你他妈的还想不想做生意了？”或许来广州之后想着自己是警察，总不怕他们能把我怎么样，心下坦然，便也自然地克服了一些恐惧，事情都还顺利。

帝国兄辛苦了。

楚月

租房搬家一次，简直伤筋动骨，一个礼拜缓不过来。

帝国重骑兵

木兰晓芙 发表于 2018-5-2 06:55
芍药居316号楼是新楼，条件应该是你租过的房子中最好的吧！租金不菲，奈何奈何。安居乐业是目标，加油！

是的是的，住过最好的房子，看房子单价也是最高

帝国重骑兵

南卓 发表于 2018-5-2 10:45
帝国兄文章所述，均是我当年想象要租房的时候最怕的事情。这是不是社会险恶的一部分？亦或只是社会现实如此 ...

羡慕师兄现有宿舍、后买房子，现在是爱情、事业、安居乐业三丰收了，期待读书会那天喝酒讲讲故事~~

帝国重骑兵

楚月 发表于 2018-5-2 13:47
租房搬家一次，简直伤筋动骨，一个礼拜缓不过来。

一个是体力受不了，一个是心里压个事，心累，双重折磨，我现在也躺在床上呢，不过建议楚月有时间还是跑跑步锻炼一下，洗澡、补充热水、补充睡眠、补充果蔬和酸奶，恢复得快，要不工作和学习咋办，这两个不等人哈

沉默的邦兄

我一般是在58同城约5-10家，一天看完，参照多之后，不同房源的优劣，就变得容易判别。嗯，非常简单粗暴。

沉默的邦兄

楚月 发表于 2018-5-2 13:47
租房搬家一次，简直伤筋动骨，一个礼拜缓不过来。

搬家用蓝犀牛或者货拉拉APP，东西不多的话两三百就能搞定

帝国重骑兵

沉默的邦兄 发表于 2018-5-2 20:41
搬家用蓝犀牛或者货拉拉APP，东西不多的话两三百就能搞定

还有58速运，按里程和车辆大小收费